选购买二手房的技巧和注意事项 利VS弊

在过去的几年里，涌现了许多新的房地产项目。但经济已经萎缩。想买新房的人不能贷款。买房并摆脱抵押贷款的人在市场上积累了更多。结果，二手房或公寓的价格甚至更低。这是一个积极因素，导致二手商品市场再次变得更加有趣和活跃。

我们将更多地了解二手房。有什么优点 - 缺点？我在哪里可以买到？有什么要特别小心或准备的地方吗？作为任何想要拥有自己家的人的替代方案而且买了也不会失望



二手房的优缺点


力量 ：

比新房子便宜：由于随着时间的推移而恶化
看到了真实的东西: 在这里，不仅仅是房子的状况。但也给邻居周边环境以及旅行条件
更好的位置: 二手房先建新房。因此，有机会预留更好的位置，例如在胡同口，而新项目可能发生在小巷的尽头或者在难以提出新项目的城市中心。
立即入住: 如果购买的房子已经装修并在出售前装饰可以立即入住而新项目搬入前可能需要等待完成
材料质量更好。 ：对于15-30岁的房子，会有一个大小的柱子和横梁。比现代房屋更大更强其中大多数是砖墙，可以很容易地拆除或添加。因为那时候的人工和材料成本还没有现在这么高。哪些新项目必须调整材料以适应控制成本和更多利润
弱点：

为房屋维修准备钱: 因为二手房会随着时间的推移而变质。购买时，必须对房屋进行维修，使其恢复原状。尤其是各种系统，表面覆盖材料，如果房子的年龄很可能还需要考虑各种结构工程
银行未全额贷出：一般情况下，大部分银行最多只能贷出80%（视银行情况而定），所以我们需要将剩余的20%的房价以现金来还清余款。
售后无保险。 : 通常如果我们去买新房子将检查缺陷或各种缺陷在签署房屋转让之前该项目将被修复到最好的状态，直到我们满意为止。但是如果是二手房，就不会有因此，应检查好房屋的状况。并在交易前与前任所有者明确约定为佳。
中央和较旧的公用事业: 如果我们在住房项目中购买二手房当然，该项目的设施会随着时间的推移而恶化，无法与新项目竞争。包括长期被填埋的项目用地它可能低于它旁边新填的土地。或者项目前面的新道路 

 我在哪里可以找到出售的房子？


1. 搜索自己发布的待售房屋。


这将使我们能够看到真实的家庭条件、环境和旅行情况。因为我们将能够去该地区开车寻找自己发布待售的房屋。但也有局限性。如果一个项目有非常严格的安全系统。我们可能无法进入该项目。如果你不预约或有人带你进去此外，还有其他费用，例如燃料、通行费和可能的空闲时间。如果那天没有找到你喜欢的项目。

2.通过网站搜索房源


这是最简单、最方便的方法。大多数网站都有一个工具。这使我们更容易找到我们想要的家。通过输入诸如位置、价格范围和房屋类型等各种条件，我们就可以一次看到许多房屋的信息。它节省了很多时间。但限制是我们只会看到照片。我没有看到真实的东西是什么样的。

我们建议同时使用两种方法首先，我们应该先从网上找到我们想要的房子的坐标。然后马上开车出去看看实物。在路上看到它我们可能会在附近寻找房子。如果您找到另一个，请发布更多公告。但它可能不在网站本身上。您也可以尝试打电话查询并询问价格以比较几所房子。

和谁一起买有不同的优点和缺点吗？


1.直接向店主购买


我们在购买二手房时往往会想到的第一个渠道是我们用来直接联系房主的电话号码。贴在待售海报和各种网站上或者您可能不得不再次通过经纪人联系。如果房子被租来卖掉。

力量 ：

我们有机会谈判价格。并且可以就各种费用达成一致直接与房东或经纪人联系这种类型的房子既有旧主人。买来住，然后转卖。或投机性购买的投资者如果幸运的话，我们可能会找到一栋房主从未入住过的房子。这些房屋大部分仍处于良好状态。不是很破旧

警告：

价格略高: 装修造成原主人升值或比以前更好的位置和更好的发展包括如果通过代理购买（或销售代表）将不得不添加额外的佣金。
文书工作困难: 这将是在房子的主人是自己出售并且没有以前的经验的情况下。但如果通过经纪人购买管理和完成事物通常是一项业务。或者如果有房屋贷款授权书可以签署给银行职员。您也可以在土地办公室进行法律诉讼。
实际交易前应检查地契。 : 确保我们不被欺骗通过向土地办公室索取地契副本检查最新的所有者名称是我们卖家的名字吗？ （通过让卖方本人成为申请人或授权他人代为办理）或在申请贷款的情况下，您也可以向银行提交房屋评估请求。
2. 拍卖法律执行部的房子


这种方法可能不是很流行。因为有困难的步骤并且手头必须有现金包括很多人都不想为拍卖中还有人居住的房屋而头疼。法律执行部的房子实际上是用作借款抵押品的银行债务人资产但无法按条件偿还债务直到被起诉没收并由法律执行部拍卖

力量 ：

以这种方式买房必须接受一件事。我们有机会以低于实际市场的价格买到房子。但那所房子也有机会成为昂贵的物品。因为这种交易方式是“拍卖”，是买家自己之间的竞争。每个人的成本都是一样的。与价格较量的人是赢家。

警告：

以前的居民还没有搬走。 : 通常情况下，被查封的房子都会有官员带来一个标志。和一张传票在屋前张贴公告只要地契上的名字还是原主人的名字他仍然有生存的权利。直到那房子被交易并将名称成功转移给新所有者新房主可以让法律执行部门向法院发出通知。向屋前发出搜查令，以便老人搬出（一般需要30天左右）如果原主人在规定时间内没有搬出。将能够通知警方发出逮捕令
押金需要一次性支付。 ：通常按照法律执行部确定的评估价格计算并且有户外价格，比如房产估价20万-50万泰铢，必须押金2.5万泰铢，或者估价50万-100万泰铢，必须押金5万泰铢等。
付款有时间限制: 当我们拍卖了房产所有付款必须在资产购买之日起 15 天内支付。但是如果我们正在收钱或正在申请贷款可以要求延长付款期限（最多 90 天）但如果期限已过且未支付其余款项将不得不没收押金


3. 从银行购买房屋和止赎房产


是另一个受欢迎的频道对于那些想要寻找二手房的人来说，因为有很多房子可供选择。可以在各个银行的网站上查看。并且在房子附近的银行分行张贴了标志。其中大部分是因丧失抵押品赎回权而被起诉的房屋。银行将通过法律执行部拍卖的方式将其买回。然后再次将其出售给感兴趣的各方。也称为“NPA”

力量 ：

银行交易比自己去法务部拍卖会方便一些。因为我们有信心不会上当受骗。这些资产经常受到当局的检查。另一件鲜为人知的事是在银行买房，我们有机会谈价格。以及与公众一起购买。

警告：

仔细检查贷款条款。 : 在提交购买止赎财产的要约时报价必须存入保险。或每次按要求存入押金每个银行都有不同的要求。有些地方还提供不可退还的保证金或押金。 （如贷款不通过），应通知银行工作人员。让我们先帮助评估我们还清债务的能力。是否有借钱的倾向所以你以后不会浪费你的钱和浪费你的时间。
从任何银行借款: 无需申请银行贷款，只出售房产。甚至从直接出售房产的银行借款可协助提交文件或者也可能会有针对资产购买者的特别促销活动。但在申请贷款之前，我们应该与多家银行比较利息和促销活动，以节省利息费用并获得最大的收益。
以前的居民还没有搬走。 : 像法务部的拍卖行在交易之前，我们可以让官员看一下真实的房子。并在进入或装修房屋之前完成程序

从银行购买二手房我应该怎么办？


在我们找到合适的房子之后是否是原主人的后续购买与法律执行部投标或从银行本身购买止赎财产接下来做什么（与第一手购买新房相同）如下。

买卖合同: 这就像预订和达成协议。买卖双方之间买方实际上会购买并且禁止卖家先卖给任何人。
检查信用局：非常重要这取决于买方偿还债务的能力。有没有好的历史还有其他责任吗？因为如果我们的历史不好或列入黑名单银行肯定不会批准我们的贷款。
向银行申请贷款: 需要准备各种文件包括过去的银行对账单工资单包括需要带上买卖合同以及从卖方处获得的土地所有权证书副本然后，银行将派一名官员评估该财产。最高贷款批准为购买价格或评估价值的 80%。 （视情况而定每家银行也是如此），因此我们还必须手头有 20% 的现金以备不时之需。
所有权转让的约定日期: 一切准备就绪时可致电卖家预约登记转账并在土地部门抵押买方可以自己去，也可以签署委托书，委托他人代为办理。并且不要忘记为其他费用准备现金，例如转让费、抵押费、印花税。和特定营业税（在印花税期间支付含特定营业税） 

了解真正的房价...从估计的维修成本


以原主人未装修的二手房为例或在出售前修复房子本身会随着时间的推移而恶化和恶化，所以真正的价格不会以我们只有这么便宜的原主人的买卖价格结束。但是仍然必须收取维修或翻新费用才能使房屋恢复到应有的原始完美状态。 （不包括房屋装修）那是“二手房的真实价格”

按房屋维修费用将有一种计算价格的方法与新建筑没有太大区别。我们可以参考平均建筑成本估算来自泰国评估基金会和曼谷 2020 年的最低工资为 331 泰铢/天。

通常，我们购买的二手房通常有“结构工程”，柱子和横梁都还处于良好状态，从而节省了一部分预算（或约30%），其中我们肯定需要维修和更换的主要部分是“工作系统”，但在“建筑和覆盖材料”部分中，每个房子都会有所不同。这有很多伤害 - 不一样并且取决于使用的材料类型。尤其是10年以上的老房子，别忘了好好检查一下房子。

让我们举一个粗略的例子来计算自己。 ：假设2层混凝土房子，使用面积200平方米，2019年的建筑成本，中层12000泰铢/平方米。

房屋建设成本 200 x 12,000 = 2,400,000 泰铢
假设这是一个结构工作仍然很好的房子。不必重做节省 30% 的预算。估计房屋维修费用为 2,400,000 x 0.7 = 1,680,000 泰铢。
如果您以 1,500,000 泰铢的价格购买此房子（包括土地成本）
因此，这所房子的二手房实际价格是1,500,000 + 1,680,000 = 3,180,000 泰铢。 （或者可能更少如果大部分地板和墙壁仍然处于良好的工作状态）
P.S. 可能会有少量人工+拆迁和搬家费用。

…非常感谢您阅读到这里。在主题“购买二手房，优势与劣势，购买技巧和谨慎。”希望它会有所帮助和指导。对于那些对二手房感兴趣但不知道从哪里开始寻找信息的人。并且必须联系任何人购买有哪些渠道？还有一些要点需要考虑或注意任何特别之处。