อพาร์ทเม้นท์มีห้องว่างกี่เปอร์เซ็นต์ถึงถือว่าน่ากังวลสำหรับคนกำลังจะซื้อ

ก่อนซื้ออพาร์ทเม้นท์ นักลงทุนมักดูราคาขาย จำนวนห้อง และรายได้ต่อเดือน แต่มีอีกตัวเลขที่ควรตรวจสอบตั้งแต่ต้น คือ "อัตราห้องว่าง" เพราะจำนวนห้องที่ไม่มีผู้เช่าส่งผลโดยตรงต่อรายได้และกระแสเงินสด

อพาร์ทเม้นท์ 30 ห้องที่ว่าง 2-3 ห้อง ย่อมมีสถานการณ์ต่างจากทรัพย์ที่ว่าง 10 ห้อง แม้ราคาขายอพาร์ทเม้นท์จะใกล้กันก็ตาม ดังนั้น ในมุมของผู้ซื้อควรดูทั้งสัดส่วนห้องว่าง สาเหตุที่เกิดขึ้น และแนวโน้มการปล่อยเช่าร่วมด้วย

ห้องว่างกี่เปอร์เซ็นต์จึงเริ่มน่ากังวล

นักลงทุนสามารถใช้สัดส่วนห้องว่างเป็นจุดเริ่มต้น แล้วดูทำเล ค่าเช่า กลุ่มผู้เช่า และการแข่งขันในพื้นที่ประกอบก่อนประเมินทรัพย์

1. ห้องว่างต่ำกว่า 10%

หากมีห้องว่างต่ำกว่า 10% ยังไม่ใช่สัญญาณที่ต้องกังวลมากนัก โดยควรดูว่าห้องเหล่านั้นใช้เวลานานแค่ไหนกว่าจะมีผู้เช่ารายใหม่ หากห้องส่วนใหญ่ปล่อยเช่าได้ในเวลาไม่นาน อัตราดังกล่าวอาจเกิดจากการหมุนเวียนผู้เช่าตามปกติ

2. ห้องว่างประมาณ 10-20%

ช่วงนี้ควรหาสาเหตุให้ชัด เพราะจำนวนห้องว่างเริ่มมีผลต่อรายได้ของทรัพย์ เจ้าของควรมีข้อมูลย้อนหลังประกอบการขายอพาร์ทเม้นท์ เพื่ออธิบายว่าห้องว่างเกิดจากอะไร ประเด็นที่ควรตรวจสอบร่วมด้วย เช่น ค่าเช่าสูงกว่าตลาด คู่แข่งเพิ่มขึ้น ผู้เช่าในพื้นที่ลดลง หรือทรัพย์มีสภาพที่ไม่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย

3. ห้องว่างเกิน 20%

หากห้องว่างเกิน 1 ใน 5 ของจำนวนทั้งหมด ผู้ซื้อควรตรวจสอบอย่างละเอียด เพราะรายได้จริงอาจต่ำกว่าการคาดการณ์กรณีมีผู้เช่าเต็มอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ต้องดูสาเหตุควบคู่กัน หากปัญหาเกิดจากค่าเช่า ห้องทรุดโทรม หรือการบริหารจัดการ นักลงทุนก็อาจมีโอกาสเพิ่มจำนวนผู้เช่าได้หลังเข้าซื้อ

ก่อนซื้ออพาร์ทเม้นท์ ต้องดูอะไรนอกจากห้องว่าง

ตัวเลขห้องว่างจะมีประโยชน์ก็ต่อเมื่อรู้ว่ากระทบรายได้มากแค่ไหน และสถานการณ์กำลังดีขึ้นหรือแย่ลง

1. ดูรายได้จริงเทียบกับรายได้หากมีผู้เช่าเต็มทุกห้อง

สมมติว่าอพาร์ทเม้นท์มี 50 ห้อง ค่าเช่าเฉลี่ย 5,000 บาท หากมีผู้เช่าครบทุกห้อง รายได้ค่าเช่าจะอยู่ที่ 250,000 บาทต่อเดือน แต่ถ้าว่าง 10 ห้อง รายได้จะเหลือประมาณ 200,000 บาทก่อนหักค่าใช้จ่าย ดังนั้น ควรขอดูรายได้จริงย้อนหลังจากผู้ขายอพาร์ทเม้นท์ แล้วนำไปคำนวณผลตอบแทนจากราคาซื้อ

2. เช็กว่าห้องว่างเกิดจากอะไร

ห้องที่ว่างเพราะผู้เช่าเพิ่งย้ายออก แตกต่างจากห้องที่ประกาศให้เช่าแล้วไม่มีผู้สนใจเป็นเวลานาน ควรถามค่าเช่าเฉลี่ย ระยะเวลาที่ใช้ปล่อยห้อง และจำนวนผู้เช่าที่เข้าออกในแต่ละเดือน หากห้องว่างเพิ่มขึ้นพร้อมกับคู่แข่งรายใหม่ หรือค่าเช่าสูงกว่าทรัพย์ใกล้เคียง ความเสี่ยงด้านรายได้ควรถูกนำมาคิดในการประเมินราคา

3. ดูแนวโน้มย้อนหลัง

อย่าดูเฉพาะจำนวนผู้เช่าในวันที่เข้าตรวจ หากวันนี้อาคารมีผู้เช่า 95% แต่ 6 เดือนก่อนอยู่ที่ 80% และกำลังลดลงต่อเนื่อง ผู้ซื้อควรหาสาเหตุให้เจอก่อนตัดสินใจ ในทางกลับกัน อพาร์ทเม้นท์ที่มีผู้เช่า 80% แต่จำนวนผู้เช่ากำลังเพิ่มขึ้นหลังปรับปรุงห้องและปรับราคา อาจมีโอกาสเติบโตมากกว่า

ถ้ากำลังจะซื้ออพาร์ทเม้นท์ ควรถามเจ้าของเรื่องอะไร

ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรขอข้อมูลที่นำไปตรวจสอบรายได้และประเมินกระแสเงินสดได้จริง

1. ขอข้อมูลรายได้และผู้เช่าย้อนหลัง

ควรขอจำนวนห้องทั้งหมด จำนวนห้องที่มีผู้เช่า รายได้ค่าเช่ารายเดือน ค่าเช่าเฉลี่ย และประวัติห้องว่าง เพื่อดูว่ารายได้ปัจจุบันเป็นระดับปกติของทรัพย์หรือไม่

2. เปรียบเทียบค่าเช่ากับคู่แข่ง

หากมีห้องว่างมากและค่าเช่าสูงกว่าทรัพย์ใกล้เคียง การปรับราคาอาจช่วยเพิ่มจำนวนผู้เช่าได้ แต่ถ้าค่าเช่าต่ำอยู่แล้วและยังมีห้องว่างจำนวนมาก ควรตรวจสอบเรื่องทำเลและความต้องการเช่าเพิ่มเติม

3. คำนวณกระแสเงินสดด้วยตัวเลขจริง

นำรายได้จากผู้เช่าจริงมาหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่าซ่อมบำรุง ภาษี ประกัน และค่าใช้จ่ายในการบริหาร จากนั้นจึงนำกระแสเงินสดที่เหลือไปเปรียบเทียบกับราคาซื้อ วิธีนี้ช่วยให้เห็นว่าราคาขายอพาร์ทเม้นท์เหมาะกับรายได้ของทรัพย์หรือไม่

บทสรุป: อพาร์ทเม้นท์มีห้องว่างกี่เปอร์เซ็นต์ถึงน่ากังวล

ห้องว่างต่ำกว่า 10% ยังไม่ใช่สัญญาณน่ากังวล ช่วง 10-20% ควรหาสาเหตุและดูผลกระทบต่อรายได้ ส่วนห้องว่างเกิน 20% ควรตรวจสอบรายได้ย้อนหลัง ค่าเช่า และแนวโน้มผู้เช่าให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ

สำหรับเจ้าของที่ต้องการขายอพาร์ทเม้นท์ สิ่งสำคัญคือการเตรียมข้อมูลให้ผู้ซื้อเห็นภาพรายได้และที่มาของห้องว่างอย่างชัดเจน หากต้องการประเมินว่าทรัพย์ควรนำเสนออย่างไร และควรสื่อสารจุดแข็งกับผู้ซื้อกลุ่มไหน สามารถพูดคุยกับ ThaiPropertyInvestor เพื่อวางแนวทางการขายให้เหมาะกับตัวทรัพย์ได้

คำถามที่พบบ่อย

1. อพาร์ทเม้นท์มีห้องว่าง 20% ถือว่าเยอะหรือไม่?

ถือว่าเป็นระดับที่ควรตรวจสอบละเอียดขึ้น โดยเฉพาะหากเกิดขึ้นต่อเนื่อง ควรดูสาเหตุและแนวโน้มผู้เช่าประกอบ

2. ก่อนซื้ออพาร์ทเม้นท์ควรดูข้อมูลผู้เช่าย้อนหลังหรือไม่?

ควรดู เพราะข้อมูลย้อนหลังช่วยให้เห็นว่าจำนวนผู้เช่าและรายได้กำลังเพิ่มขึ้น ลดลง หรือทรงตัว

3. ห้องว่างเยอะสามารถใช้ต่อรองราคาขายอพาร์ทเม้นท์ได้หรือไม่?

ได้ เพราะห้องว่างส่งผลต่อรายได้และกระแสเงินสด ผู้ซื้อสามารถนำข้อมูลนี้ไปประกอบการประเมินผลตอบแทนและเจรจาราคา

แหล่งอ้างอิง

[1] PropertyFlowTools. Vacancy Rate for Rental Property: How to Estimate It and Why It Matters (2026). สืบค้นเมื่อ 7 ตุลาคม 2026

[2] Buildium. How to use reports to optimize property occupancy rates (2026). สืบค้นเมื่อ 7 ตุลาคม 2026

[3] Rentana. How to Calculate Vacancy Rate: Formula & Examples (2026). สืบค้นเมื่อ 7 ตุลาคม 2026