ทำไม ‘รัชดา - พระราม 9’ กลายเป็นไชน่าทาวน์ของจีนรุ่นใหม่

         นับตั้งแต่คลื่นนักท่องเที่ยวจีนไหลทะลักเข้าประเทศไทยนับหลักล้านคนต่อปี ชาวจีนก็เริ่มเล็งเห็นศักยภาพในการประกอบธุรกิจในประเทศไทยมากขึ้น นำไปสู่การเช่าและซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์และสำนักงานจนราคาพุ่งสูงเป็นเท่าตัว

         ย่านรัชดา - พระราม 9 เป็นอีกหนึ่งทำเลที่ชาวจีนนิยมอยู่อาศัยและประกอบกิจการจำนวนมาก สังเกตได้จากร้านอาหาร ร้านขายยา ร้านขายของฝาก ร้านสุกี้หม้อไฟ ไปจนถึงโรงเรียนสอนภาษาจีนที่ตั้งอยู่ตลอดเส้นทางถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญไปถึงแยกประชาอุทิศ


จีนเก่าอยู่เยาวราช จีนใหม่อยู่ห้วยขวาง

          หากพูดถึงย่านไชน่าทาวน์ ศูนย์รวมคนจีนและคนไทยเชื้อสายจีนในกรุงเทพฯ คือถนนเยาวราช ตั้งแต่อดีต เยาวราชเป็นย่านการค้าที่ได้รับความนิยม เพราะมีสินค้าที่หลากหลายมาจากเรือขนส่งของจีน ทุกครั้งที่เรือขนส่งแวะจอดบริเวณท่าเรือ กลุ่มคนจีนที่เสี่ยงชีวิตเดินทางมาพร้อมเสื่อผืนหมอนใบจะขึ้นเรือมาหางานทำในประเทศไทย ก่อร่างสร้างตัว สร้างครอบครัว จนเยาวราชกลายเป็นย่านที่มีชื่อเสียงของคนไทยเชื้อสายจีน

          จนกระทั่งช่วงประมาณ 10 ปีที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวจีนเริ่มเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น กลุ่มนักศึกษาจีนและครูสอนภาษาจีน เริ่มเข้ามาอาศัยอยู่ในย่านใหม่นอกเหนือจากเยาวราช นั่นก็คือรัชดา - พระราม 9 เป็น เพราะอยู่ใกล้กับสถานเอกอัครราชทูตจีนที่ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก 

          คนจีนในย่านนี้เป็นกลุ่ม ‘จีนใหม่’ อายุ 25-40 ปี เกิดหลังปีค.ศ. 1980 เป็นต้นมา โดยเป็นกลุ่มคนที่เข้ามาเรียนหรือทำงาน มีการศึกษาตั้งแต่ระดับปริญญาตรีเป็นต้นไป เล็งเห็นโอกาสและตั้งใจเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทยในรูปแบบต่างๆ เช่น ค้าปลีก ร้านอาหาร อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ไอที นำเข้า ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์

 
รัชดา-พระราม 9 ย่าน CBD ใหม่ของกรุงเทพฯ 

      แน่นอนว่าแลนด์มาร์กสำคัญแห่งใหม่สำหรับคนจีนที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย คือ ‘สถานเอกอัครราชทูตจีน’ ที่ตั้งอยู่บริเวณปากซอยรัชดาภิเษก 3 

          ชุมชนชาวจีนใหม่จึงเกิดขึ้นในบริเวณนี้ เพราะนักศึกษาจีนต้องมารายงานตัวที่สถานทูต บริษัทยักษ์ใหญ่ของจีนและกลุ่มกิจการทัวร์จีนเริ่มเข้ามาตั้งสำนักงานอยู่ในบริเวณนั้นด้วย ประกอบกับสถานที่สำคัญอีก 2 แห่ง ที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงอย่างธนาคารแห่งประเทศจีน (Bank of China) และย่าน Duty free ของคนจีน

          ต่อมาคนจีนเริ่มขยับขยายพื้นที่อาศัยไปจนถึงย่านห้วยขวาง ถนนประชาอุทิศและถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญ ย่านนี้เป็นย่านที่มีความคึกคักตลอดเวลาและยังสะดวกสบายเรื่องการคมนาคมอีกด้วย

          คนจีนส่วนใหญ่นิยมเลือกทำเลที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก ย่านรัชดา -ห้วยขวาง - พระราม 9 เป็นหนึ่งในย่านที่เดินทางได้อย่างสะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) เช่น สถานีห้วยขวาง - ศูนย์วัฒนธรรม – เพชรบุรี – พระราม 9 สามารถเดินทางไปต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว (BTS) ได้ ย่านนี้ยังมีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้าง ในอนาคตจะช่วยให้เชื่อมต่อการเดินทางได้รวดเร็วมากยิ่งขึ้น

          เมื่อรถไฟฟ้าเข้ามา โครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่าง ๆ ก็เกิดขึ้นในย่านรัชดา - พระราม 9 อย่างต่อเนื่อง ย่านนี้จึงกลายเป็นถนนเศรษฐกิจสายหลักของกรุงเทพฯ อีกหนึ่งแห่ง เพราะมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อย่างอาคารตลาดหลักทรัพย์, อาคารเอไอเอ, เดอะซุปเปอร์ ทาวเวอร์, อาคาร Unilever และ อาคาร G Tower (ที่ตั้งของสำนักงาน Huawei ในประเทศไทย) ตั้งอยู่ตามถนนรัชดาภิเษกตลอดทั้งเส้นทาง 

          นอกจากนี้ บนย่านรัชดา - พระราม 9 ยังมีแหล่งช็อปปิ้งมากมาย รองรับนักท่องเที่ยว ทั้งรูปแบบของร้านอาหาร คาเฟ่ Co-working space และห้างสรรพสินค้าใหญ่หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น เซ็นทรัลแกรนด์ พระราม 9, เอสพลานาด รัชดาภิเษก, เดอะ สตรีท (The Street) รวมถึงตลาดนัดกลางคืน พร้อมด้วยแหล่งแฮงก์เอาท์อีกมากมาย

          ในส่วนของธุรกิจดูแลสุขภาพและการรักษาพยาบาล ย่านรัชดา - พระราม 9 มีโรงพยาบาลชื่อดังหลายแห่ง เช่น โรงพยาบาลพระราม 9 โรงพยาบาลปิยะเวท และโรงพยาบาลกรุงเทพ ที่สามารถเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย

          ศักยภาพของทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อยู่ใกล้กับสถานที่สำคัญของคนจีน ส่งผลให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้เป็นที่น่าจับตามอง เพราะพื้นที่ย่านรัชดา - พระราม 9 มีแนวโน้มที่จะกลายเป็นย่าน CBD แห่งใหม่ ซึ่งตรงกับความต้องการของชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยในกรุงเทพฯ จนเกิดปรากฎการณ์ซื้อคอนโดของชาวจีนเพื่อทั้งอยู่อาศัย และเพื่อการลงทุนในย่านนี้อย่างคึกคัก ตลอดหลายปีที่ผ่านมา

          ยกตัวอย่างเช่น โครงการ เบ็ล แกรนด์ พระราม 9 (Belle Grand Rama 9) ที่สถานทูตจีนจับจองไป 80 ยูนิตหรือคิดเป็น 30% เพื่อเป็นที่พักอาศัยของเจ้าหน้าที่ และห้องชุดอีก 140 ยูนิต ทางสถานทูตจีนได้ทำข้อตกลงขอให้บริษัทหยุดพักการขาย เพื่อแนะนำให้ชาวจีนมาซื้ออยู่อาศัย

          หรือจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม TC Green ของบริษัท เทียนเฉินอินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ (ไทยแลนด์) ที่เกิดจากการร่วมทุนไทย-จีน และเป็นโครงการแรกของจีนที่ตัดสินใจเข้ามาลงทุนในย่านพระราม 9 เพราะเชื่อในศักยภาพของทำเลในย่านนี้

คอนโด-อาคารพาณิชย์ ย่านรัชดา-พระราม 9 ฮอต รับกำลังซื้อจีน

          ปัจจุบันย่านรัชดา - พระราม 9 เป็นหนึ่งในย่านที่มีผู้อยู่อาศัย ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเป็นอันดับต้น ๆ ของกรุงเทพ ที่ดินและคอนโดมิเนียมจึงราคาสูงขึ้นตามความต้องการของคนในย่านนี้

          ผลสำรวจจาก TerraBKK Research พบว่าคอนโด ฯ พร้อมอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าภายในรัศมี 500 เมตร ในทำเลรัชดา - พระราม 9 มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 6-10% ต่อปี และได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อยู่ที่ประมาณ 6-7% ต่อปี  และในอนาคต ทำเลนี้มีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นกว่าเดิม

          หากเจาะลึกไปถึงพื้นที่สำคัญอย่างถนนประชาราษฎ์บำเพ็ญที่คนจีนนิยมเข้าไปประกอบธุรกิจ จนกลายเป็นย่านไชน่าทาวน์แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ พบว่าราคาอสังหาริมทัพย์ในย่านนี้พุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด

          จากเดิมราคาพื้นที่เช่าตึกแถวริมถนนชั้น 1 อยู่ที่ไม่เกิน 12,000 - 15,000 บาทต่อเดือน แต่ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำใหราคาดีดขึ้นไปที่ 30,000 - 40,000 ต่อเดือน ส่วนราคาขายต่ออาคารพาณิชย์ก็ราคาพุ่งขึ้นเช่นเดียวกัน โดยราคาอาคารพาณิชย์บางห้องประกาศขาย 14-16 ล้านบาท

          แม้ว่าจีนจะประกาศปิดประเทศในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แต่กลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลรัชดา – พระราม 9 ยังคงมีสัดส่วนเป็นนักลงทุนและผู้ประกอบการชาวจีนมากกว่าชาติอื่น ๆ 

          สรุปได้ว่าทำเลย่านรัชดา - พระราม 9 เป็นทำเลเนื้อหอมที่บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ อยากจับจองเพื่อเปิดขายครงการให้กับลูกค้าชาวจีนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักลงทุน ซื้อเพื่อปล่อยเช่าและขายต่อให้กับชาวต่างชาติด้วย 

          อย่างไรก็ตาม ย่านนี้ยังมีข้อจำกัดในเรื่องแปลงที่ดินที่เหลือน้อย ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้มากนักในปัจจุบัน เนื่องจากมีอาคารพาณิชย์ดั้งเดิมอยู่อย่างแน่นหนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการเก่าที่นำมารีโนเวทใหม่ แต่เมื่อไหร่ก็ตามที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น มักได้รับกระแสตอบรับที่ดี และขายหมดภายในระยะเวลาไม่นาน

          ด้วยศักยภาพทั้งด้านทำเลและการลงทุน ทำให้ย่านห้วยขวาง-พระราม 9 ที่มีแสงสีและเต็มไปด้วยความคึกคักตลอด 24 ชั่วโมงแห่งนี้จึงกลายเป็นไชน่าทาวน์แห่งใหม่ต่อจากเยาวราช

 

ที่มา

https://mgronline.com/daily/detail/9610000094609
https://mgronline.com/stockmarket/detail/9660000008315
https://mgronline.com/daily/detail/9660000006278
https://www.ejan.co/lifestyle/e90c817d2w
https://www.thansettakij.com/real-estate/553805
https://www.posttoday.com/politics/449346
https://www.terrabkk.com/articles/129936
https://www.propso.com/news/%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B8%A7%E0%B8%A2%E0%B8%82%E0%B8%A7%E0%B8%B2%E0%B8%87_%E0%B8%A2%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B9%84%E0%B8%A1%E0%B9%88%E0%B9%80%E0%B8%84%E0%B8%A2%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B8%B1%E0%B8%9A%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B8%A5_%E0%B9%84%E0%B8%A5%E0%B8%9F%E0%B9%8C%E0%B8%AA%E0%B9%84%E0%B8%95%E0%B8%A5%E0%B9%8C%E0%B8%84%E0%B8%A3%E0%B8%B6%E0%B8%81%E0%B8%84%E0%B8%A3%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%99
https://www.condonewb.com/insight/1333/%E0%B9%80%E0%B8%88%E0%B8%B2%E0%B8%B0%E0%B8%A5%E0%B8%B6%E0%B8%81%E0%B8%97%E0%B8%B3%E0%B9%80%E0%B8%A5-%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B8%A7%E0%B8%A2%E0%B8%82%E0%B8%A7%E0%B8%B2%E0%B8%87