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在购买公寓之前，投资者通常会关注售价、单元数量和月收入。然而，从一开始就应该关注的另一个重要指标是“空置率”。空置单元的数量直接影响收入和现金流。
即使售价相近，一栋有2-3个空置单元的公寓楼与一栋只有10个空置单元的公寓楼的情况也截然不同。因此，从买家的角度来看，他们应该考虑空置率、空置原因以及租赁趋势。
什么样的空置率才值得关注？
投资者可将空置率作为起点，然后在评估房产之前，考虑地段、租金水平、租户群体以及周边竞争情况。
1. 空置率低于10%
如空置率低于10%，则不一定需要过度担忧。重要的是要考虑新租户找到这些单元所需的时间。如大部分单元房很快就被租出去，那么这个空置率可能是由于正常的租户更替造成的。
2. 空置率在 10-20% 左右
在这个阶段，应该明确找出原因，因为空置单元的数量开始影响房产的收入。业主应该提供历史数据来支持公寓的出售，并解释空置的原因。需要调查的问题包括：租金高于市场水平、竞争加剧以及该地区租户数量减少。或者，房产的状况不符合目标群体的需求。
3. 空置率超过 20%
如超过五分之一的房间空置，买家应该仔细调查，因为在房产全部出租的情况下，实际收入可能远低于预期。但是，必须考虑其原因。如问题源于租金低、房间破旧或管理问题，投资者在购买后仍然有机会增加租户数量。
除了空置率，买房前还需要考虑哪些因素？
只有了解空置率对租金收入的影响程度以及情况是好转还是恶化，空置率数据才有意义。
1. 对比实际租金收入和满租时的租金收入。
假设一套公寓有 50 个房间，平均租金为 5,000 泰铢。如所有房间都租出去，每月租金收入将达到 250,000 泰铢。但如有 10 个房间空置，扣除各项费用前，租金收入约为 200,000 泰铢。因此，您应该要求卖方提供公寓过去的实际租金收入，并以此计算购房投资回报率。
2. 了解空置原因。
近期租户搬走导致的空置房间与长期挂牌出租却无人问津的空置房间的情况有所不同。您应该询问平均租金水平和空置时长。以及每月租户的搬入和搬出数量。如空置率随着新竞争对手的出现而增加，或者租金高于附近房产，则在估值时应考虑收入风险。
3. 查看过往趋势。
不要只看看看房当天的租户数量。如一栋楼目前的入住率是 95%，但六个月前是 80%，并且持续下降，买家在做决定前应该找出原因。相反，一套公寓如果入住率是 80%，但在翻新和价格调整后租户数量增加，则可能具有更大的增长潜力。
购买公寓时应该向业主询问哪些问题？
在做出购买决定之前，索取可用于核实收入和评估现金流的信息。
1. 索取历史收入和租户数据。
索取单元总数、已入住单元数、月租金收入、平均租金和空置历史，以确定当前收入是否处于该房产的正常水平。
2. 与竞争对手比较租金。
如空置单元很多，且租金高于附近房产，调整价格可能有助于增加租户数量。但是，如租金已经很低，但仍然有很多空置单元，则需要进一步调查房产位置和租赁需求。
3. 使用实际数据计算现金流。
从实际租金收入中扣除维护、税费、保险和管理费用等支出。然后，将剩余现金流与购买价格进行比较。这种方法有助于确定公寓的售价是否与其收入相符。
总结：公寓空置单元的比例达到多少才值得关注？
空置率低于 10% 尚不构成令人担忧的信号。10% 至 20% 的空置率需要调查其原因及其对收入的影响。对于超过 20% 的空置率，在做出决定之前，彻底审查过去的收入、租金和租户趋势至关重要。
对于想要出售公寓的业主来说，向买家清晰地展示收入情况和空置原因至关重要。为了评估如何展示房产以及如何通过突出其优势来锁定目标买家群体，请咨询 ThaiPropertyInvestor 以获得量身定制的销售策略。
常见问题解答
1. 公寓 20% 的空置率算高吗？
这个水平需要进一步调查，尤其是在空置率反复出现的情况下。应考虑其原因和租户趋势。
2. 购买公寓前是否应该查看过往租户数据？
是的，因为历史数据可以显示租户数量和收入是增加、减少还是停滞不前。
3. 高空置率可以用来协商更低的公寓售价吗？
是的，因为空置率会影响收入和现金流。买家可以利用这些信息来评估投资回报率并进行价格谈判。
参考文献
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[3] Rentana。如何计算空置率：公式和示例 (2026)。检索日期：2026 年 10 月 7 日。
