计算年回报率(%Yield) 深度知识，想租房子公寓的人必须知道的

什么是租金收益率？你为什么需要知道？

� � 谁投资房地产？ 必须期待高回报 是正常的， 此外，投资应提供长期可持续的回报。 因此，回报率（% Rental Yield）的计算是投资者需要了解和了解的基本事项。 用作选择合适项目和地点的投资工具， 将能够产生回报 ，为尽可能多的风险关上大门

租金收益率或 Rental Yield，是一个百分比数字，反映了全年出租的回报。 数字越高，越有趣。在每个位置，每个项目都会根据许多因素给出不同的租金收益。 例如 位置潜力，该位置的租金需求，房间类型，面积大小，该区域或同一项目的租金价格，投资者购买的房价等。这些因素都会被考虑在内，以确定合适的租金价格。


租房子，公寓，联排别墅，如何找到租金收益率？ 

Rental Yield的计算方法有很多种，在本文中，我们想简单罗列一下最流行的投资者可以自己计算的方法。 帮助确定房地产租金价格的设定方向，可用于公寓、独栋住宅、联排别墅和公寓。

方法一：Gross Rental Yield（初始租金收益）

   这个方法是用来粗略计算收益率的。 适合用现金购买房地产而不是从银行借款的人 因为它是根据房地产的购买价格计算的 以及当年的预期租金 但不会扣除其他费用。 当然，使用这种方法，数字会受到高度不确定性的影响。 可以用来初步看出回报水平，公式为

总租金收益率 = [年租金（12 个月）/ 购买价格] x 100

例如，A 先生在 Sai Mai 地区租了一套联排别墅。 他以3,000,000 泰铢买下，租价定为每月15,000 泰铢，因此预计全年租金为(15,000x12) 180,000 泰铢。

初始租金收益率将为 (180,000 / 3,000,000) x 100 = 每年 6%。

如果用这种方法计算 如果是贷款买家，返回的百分比 扣除信贷成本后，应至少比从银行借款的成本高出 2% 才值得。


方法二：净租金收益（Net Rental Yield）

……这个方法更详细、更准确。 扣除其他费用 发生在 因为通常情况下，出租房地产 项目期间经常会产生费用。 但是很多人可能没有意识到 并没有从计算中扣除这些费用

如维修费、保养费、年度共同费用等 包括出租物业的其他杂费，每年总结一下，发现这个数字一点也不小，所以如果Rental Yield更准确些 应计算费用后的净租金，计算公式为：

净租金收益率 = [（全年租金 - 全年开支）/购买价格] x 100

例如，B 女士在 Phrom Phong 地区租了一套公寓。 这套condo房间是500万泰铢买下的，租金定为每月25000泰铢，所以预计全年租金为（25000x12）300000泰铢，但扣除common fees。 维护及其他，平均每月4,000泰铢，每年合计48,000泰铢。

净租金收益率为 [(300,000-48,000) / 5,000,000] x 100 = 每年 5.04%。


方法三：Cash on Cash Rental Yield（当年现金租金的收益）


这种方法用于业主向银行借款购买房产的情况。 通过扣除分期付款 包括其他费用 所有者必须支付 （相当于现金支付）每年，如公用费、装修费、预订费和首付款、税费等。因此，计算不会像前2种方法那样考虑楼价，而是会计算从很多地方的实际收入和支出，公式是

Cash on Cash Rental Yield = {[全年净租金（12个月）-每年银行分期付款] / 当年发生的总费用} x 100


例如，C夫人投资一套公寓买房出租，每月租金18,000泰铢，每年的共同费用总额为20,000泰铢，年净租金。 扣除各种费用后 然后它将是关于 (216,000-20,000) 196,000 泰铢。此外，C女士还需向银行平均每月支付15,000泰铢的付款，包括全年支付的180,000泰铢。因此，每年要收取的租金为196,000 - 180,000 = 16,000 泰铢。

还有当年发生的费用，包括预订费2万泰铢，首付10万泰铢，装饰家具的费用7万泰铢，共计19万泰铢。

因此，每年的现金租金回报率为 (16,000 / 190,000) x 100 = 8.4%。


“收入，支出”重要的事情要知道 租公寓前 

租赁业务 “公寓”是另一种投资选择。 对于高财富人群 您可以投资同时出租多个房间或建筑物。 越是选择有潜力的好地段，密集的区域就有需求群体。 越能产生稳定的收入 回报不仅仅是出租几套公寓 或者几间房子 堪称长眠长食虎。 但换来的是建立良好管理体系的投资 从一开始就高效

投资公寓的决定 无论是新建还是更换。 应仔细考虑价值和风险。 因为投资公寓需要比购买一般公寓或房屋更高的预算。 因此，有必要 “预计预期收入”以及您是否决定继续从事这项业务 设定合适的租金价格的过程 这是一个必须同等重要的问题。

......投资者应仔细考虑各种因素，因为该公寓的业务 它是整栋出租的，有很多单元，有很多小额开支。 初步收入估算的租金计算 可以考虑从...


1. 开拓租赁市场 去实地

应该研究那个地方的公寓市场 彻底包括附近的位置，例如租户群体是谁？ 你每个月租多少钱？ 那个街区的入住率是多少？ 公寓出租价格是多少？ 让投资者更清楚地看到目标群体 了解该地区的市场状况 并帮助适当地确定租金。 不贵或太便宜 它还允许所有者规划他们的营销策略以吸引更多客户。

，这是了解信息的最佳方式 就是实地走访，看看周边环境，收集租房信息。 房间布局 包括入住率 您应该通过大楼经理的询问，注意到这些位置的房间的平均入住率是多少。 或附近的人 它还使用了一种简单的观察方法。 人们进出建筑物的频率如何？ 白天，有多少房间的阳台上有衣服？ 或者房间晚上有多少盏灯等等。


2. 查看该地区的租金。

......检查租金价格水平 它允许投资者粗略计算他们的收入。 看到商业可能性 在决定投资公寓时 这将有助于确定适合该地点市场条件的租金。 投资者应查看周边租金。 收集数据以了解上述地点公寓的平均月租金是多少。 有哪些房型？ 租户群体的购买力如何等

所有这些都将帮助投资者设定合适的租金价格。 不会比市场价高太多 然而 如果投资者的公寓出众、有趣、与其他公寓不同 明显在同一个位置 连同拥有足够购买力的租户群体 投资者可以将租金定得高于市场价。 但请记住，它必须具有足够的成本效益才能吸引租户。

……除了预期的租金 公寓为租户提供的设施（如有），如投币式洗衣机、饮水机、楼下店铺出租等，不要忘记加上服务费。 

 支出部分 公寓业务有许多必须从收入中扣除的费用。 大部分是每月可以粗略计算的费用（Fixed Cost），有时可能还有其他费用。 一些补充包括

1. 工资，包括建筑管理员、管家（如果是更大的建筑 业主可能需要聘请建筑经理）保安人员、维修技术人员 会计费用等

2.其他费用包括上网费、垃圾处理费、红箱费（每月警务费）、杂项维修费（如水龙头、灯泡、付喷、马桶吸水等）等。

3. 其他常见维护费用（健身、游泳池等），包括建筑维护费用等。

�� 部分水费、电费通常从水利中平均计算。 向客户收取的电费 每个月扣除费用后，可能会有微薄的利润。 或者可能是平价

. . . 当估计的收入和支出已知时 公寓投资者 能够计算每月和每年的回报率。 通过选择使用上面题目中提到的公式，比如想求

总租金收益率 = [年租金（12 个月）/ 购买价格] x 100

比如D先生在Rangsit区买了一套公寓，售价2500万泰铢，40间房，月租5000泰铢，预计全年入住率100%，也就是说年总收入为40 x 5,000 x 12 = 2,400,000 泰铢

初始租金收益率将为 (2,400,000/ 25,000,000) x 100 = 9.6% 每年（不包括其他费用）。但是，上面显示的信息 只是一个例子 为了能够容易理解 但在计算实际租金收益时 应从扣除费用后的收入中计算。 想到主要的

. . 来自评估基金会头脑风暴的数据 - 泰国房地产经纪人。 表示，过去15年曼谷及周边地区的整体房地产收益率趋势趋于下降，原因是

1.) 地价成本增加 虽然收入水平和/或租金跟不上增长。

2.) 经济状况和房地产市场状况 受各种风险因素影响

例如，让基金会按曼谷及其周边地区的商业地产类型评估租金收益率（2021 年 12 月数据）

- 公寓 4-5% 并趋于增加

- 酒店式公寓（甲级）5-7%，（乙级）4-5%，趋于稳定

- 仓库（工厂）6-7%，趋于稳定

- 购物中心 5-7%，趋于稳定

- 写字楼（CBD 区）5-7% 并呈下降趋势


Rental Yield 还不够，还需要看什么？

计算收益率（Rental Yield）是大多数投资者用来确定预期年回报率的方法。 投资者可根据计算出的Rental Yield适当调整租金。 至于选择哪种方式，可以看自己购买房产的条件。

Rental Yield 数字只是确定租金率的一个大概工具，但投资者还应考虑其他因素，应该清楚地评估租户是谁。 而你想要什么，看项目的位置 通勤，该地区的设施，设定同一项目内竞争对手的租金价格 包括附近的项目有哪些？ 并且应该期待长期回报

所有这些都将有助于投资者了解真实的市场状况。 能够设定物业的租金价格 适当地 关上风险之门，做一只睡虎并不难。


参考信息
https://lobbyistantayasuk.files.wordpress.com/2022/08/2022-08-209cap-rate-2564.pdf